Anche conosciuta come Relazione Tecnica Integrata (RTI) è un documento di fondamentale importanza per vendere o acquistare un immobile. È OBBLIGATORIA, in Emilia Romagna dal 1 settembre 2017, per poter compravendere qualsiasi tipologia di fabbricato, sia ad uso residenziale che commerciale, indipendentemente dal fatto che il fabbricato sia al grezzo, un rudere o una nuova costruzione (con esclusione dei terreni).

Introdotto dal D.Lgs 192/05, OBBLIGATORIO dal 1 luglio 2009, sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile ed è un documento che viene consegnato all’acquirente al momento del Rogito.

La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è il primo fondamentale aspetto da verificare. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio. Il titolo può essere:

• Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)

• Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)

• Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)

• Concessione in sanatoria (se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono)

Se l’edificio è stato realizzato primo del 1 Settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica. Gli edifici realizzati prima di questa data sono solamente commerciabili senza che vengano inseriti nell’atto gli estremi della licenza edilizia.

Per verificare la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto edilizio approvato dal comune con lo stato attuale dell’immobile.

Se il disegno mostra differenze sostanziali come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc. la regolarità urbanistica è compromessa e l’immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l’acquisto.

Per regolarizzare, il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del T.U. 380/2001). Ma non sempre è possibile regolarizzare queste difformità, per questo è fondamentale che l’acquirente verifichi la regolarità urbanistica prima del compromesso.

Il catasto è gestito dall’Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catasto non sono “probatori”.

Dal 1 Luglio 2010 è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale, cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La dichiarazione può essere asseverata solo da un tecnico abilitato. L’assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell’atto) in sede di compravendita.

Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto.

La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate al comune (ad esempio con una DIA o con una CILA). In questo caso, prima della variazione catastale va presentata una “sanatoria” al comune.

Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio e con lo stato di fatto. Cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere.

L’acquirente, prima di effettuare un’offerta di acquisto, deve richiedere al venditore la conformità catastale, in caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.

Il certificato di conformità degli impianti viene rilasciato dall’impresa che ha realizzato gli impianti nell’edificio. Questo documento è normato dal DM 37/08 e può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza).

Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va presentato obbligatoriamente al Rogito. È però necessario per modificare o aprire nuove utenze per la luce ed il gas.

L’acquirente, prima di effettuare l’offerta, può richiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare il Certificato di Conformità o la Dichiarazione di Rispondenza (DIRI).

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche.

Viene rilasciato entro 15 giorni dalla fine lavori ma nel passato sono stati molti gli immobili che non lo hanno ottenuto. Inoltre in caso di condono edilizio il certificato deve essere aggiornato.

Prima di un’offerta di acquisto, l’acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità per controllare il rispetto delle normative edilizie. Al momento del rogito le parti possono accordarsi sulla consegna o meno del certificato di agibilità.

Queste valutazioni, a differenza delle analisi tecniche, sono di solito svolte con competenza e completezza dal notaio. Verificare “la provenienza” del bene vuol dire ricostruire i passaggi che lo hanno portato ad essere legittimamente di proprietà del venditore.

La visura ipotecaria serve appunto a vedere nei registri immobiliari se la proprietà è gravata da vincoli o altre pregiudizievoli e se il venditore è il legittimo proprietario.

Occorre porre particolare attenzione agli immobili che come ultimo atto di provenienza abbiano un atto di donazione, perché potrebbe succedere che un parente escluso dalla donazione possa pretendere dei diritti sull’immobile.